満期のタイミングで住宅ローンを移動
家やコンドミニアムを購入する時の住宅ローンを組む際、完済期間（Amortization）とは別に通常Termを設定します。Termとは借り入れ条件の見直し・更新の期間です。一般的な期間は5年ですが、中には3年や4年、稀に7年や10年にする人もいます。5年に設定した場合は、5年後の満期の1～2カ月前に更新のお知らせと、その時の金利の契約書が来て、それにサインしてまた新たな期間が始まります。改めて収入証明や家の査定（Appraisal）をする必要がないので、更新は楽です。家を売る予定も無いからサインしよう！と、言われるままに更新するのは、ちょっと待った！！！実は、満期のタイミングで、住宅ローンをもっと低い金利の金融機関（以下レンダー）に移動出来るのです。移動にかかる登記の法的諸費用は新しいレンダーが負担してくれます。そのほかに移動にかかる料金は、現レンダーの解約料と、場合によっては家の査定が条件となります。金利差と比較するとかなりお得かもしれません。（稀に更新でも収入の再確認をする場合や、移動できない住宅ローンもありますので、借り入れの際に確認しましょう。）
釣った魚に餌をやらない説
レンダーから送られてくる更新の契約書には、新しい金利が書いてあります。自分は一度も滞納せず、きちんと支払いをする良い顧客だから、きっと低い金利だろうと過信し、サインして契約続行していませんか？実は、長年連れ添った既存顧客には必ずしも一番良い金利を提供しているとは限りません。新規顧客には良い金利を提供するのに、残念ながらレンダーは“釣った魚に餌をやらない”が定説。まずは、金利をおさえることが出来る90日～120日前に住宅ローンアドバイザー（モーゲッジブローカーとも呼びます）に相談し、必要書類を提出して金利をおさえてもらいます。何故銀行ではなく、住宅ローンアドバイザー？それは、住宅ローンアドバイザーは多くの銀行、モーゲッジバンク、信用組合と契約しているので、いろんなプロモーションの金利情報を常に持っていて、より低い金利を提供出来るからです。金利の上昇が予想されている現在、満期のタイミングで金利が上がっていたら残念です。とりあえず早めに保険のつもりで金利をおさえるのが良策。通常満期の1～2カ月月前に更新お知らせの手紙が来ますが、それを待たず行動を起こしましょう。
まるで恋のかけひき？！交渉開始
実は恋も住宅ローンも似たようなもの。住宅ローンを融資しているレンダーは、お客様に新しい恋人（レンダー）の影が見えると、別れたくないと説得してきます。そこで、交渉開始。まずはレンダーが固定金利と変動金利を何％で提供してくれるかを聞きます。すでに住宅ローンアドバイザーに金利を聞いて予習しているので、提示された金利が良い金利かどうか分かりますね。もしも住宅ローンアドバイザーがおさえた金利より高い場合は、すでにおさえている金利に合わせてくれるように交渉。もしも、その段階ですでに金利が上がってしまい金利を合わせて貰えない場合は、新しいレンダーに満期のタイミングで移動した方がお得。住宅ローンの移動は2～3週間程かかります。
ハッタリ交渉
他社に移動する場合は１００％、収入証明が必要です。何らかの事情で収入が減ってしまった、例えばレイオフや、自営業となり節税対策で収入申告の額が足りない場合は、他社に移動出来ない可能性もあります。でも現レンダーは更新する際は収入証明を見ないので、どうせ移動できないと分かっていても、思わせぶりに「私のモーゲッジアドバイザーはベスト金利は何％だと言っています」と言うと、その金利に合わせてくれる可能性があります。俳優になったつもりで、電話越しで演技してみて下さい。言った者勝ちです。現レンダーが「それは無理です」と言えば、やっぱり移動は面倒だからこのまま提示してくれた金利で更新しますと言えば良いだけです。
満期のタイミングを利用し、住宅ローンアドバイザーにご相談を！
住宅ローンを移動するしないに関わらず、満期のタイミングで変更出来るオプションを見直しましょう。例えば、あと3年で引っ越したいようなら次は3年Termに設定する。またはあと1年か2年か、いつ転勤になって家を売らなければいけないか分からない場合は変動金利にしておくと、満期前に解約する違約金の額が利子の3か月分で済みます。完済期間は更新や移動のタイミングで変更出来ません。私が住宅ローンアドバイザーになる前は、交渉や移動出来ると知らず、銀行に言われるまま更新し続けていました。どれだけ損したことかと思うと悲しくなります。ちょっとした手間が、数千ドルの違いを生むのです。大手銀行になると、5年間同じ担当者が住宅ローンの相談にのってくれるということがあまり無いけれど、住宅ローンアドバイザーはすぐメールや電話一本で繋がる存在です。住宅ローンを移動するしないにかかわらず、更新に提示された金利が妥当かどうか相談されると良いです。
文 ウェネンジャー美和
住宅ローンアドバイザー
家やコンドミニアムを購入する時の住宅ローンを組む際、完済期間（Amortization）とは別に通常Termを設定します。Termとは借り入れ条件の見直し・更新の期間です。一般的な期間は5年ですが、中には3年や4年、稀に7年や10年にする人もいます。5年に設定した場合は、5年後の満期の1～2カ月前に更新のお知らせと、その時の金利の契約書が来て、それにサインしてまた新たな期間が始まります。改めて収入証明や家の査定（Appraisal）をする必要がないので、更新は楽です。家を売る予定も無いからサインしよう！と、言われるままに更新するのは、ちょっと待った！！！実は、満期のタイミングで、住宅ローンをもっと低い金利の金融機関（以下レンダー）に移動出来るのです。移動にかかる登記の法的諸費用は新しいレンダーが負担してくれます。そのほかに移動にかかる料金は、現レンダーの解約料と、場合によっては家の査定が条件となります。金利差と比較するとかなりお得かもしれません。（稀に更新でも収入の再確認をする場合や、移動できない住宅ローンもありますので、借り入れの際に確認しましょう。）
釣った魚に餌をやらない説
レンダーから送られてくる更新の契約書には、新しい金利が書いてあります。自分は一度も滞納せず、きちんと支払いをする良い顧客だから、きっと低い金利だろうと過信し、サインして契約続行していませんか？実は、長年連れ添った既存顧客には必ずしも一番良い金利を提供しているとは限りません。新規顧客には良い金利を提供するのに、残念ながらレンダーは“釣った魚に餌をやらない”が定説。まずは、金利をおさえることが出来る90日～120日前に住宅ローンアドバイザー（モーゲッジブローカーとも呼びます）に相談し、必要書類を提出して金利をおさえてもらいます。何故銀行ではなく、住宅ローンアドバイザー？それは、住宅ローンアドバイザーは多くの銀行、モーゲッジバンク、信用組合と契約しているので、いろんなプロモーションの金利情報を常に持っていて、より低い金利を提供出来るからです。金利の上昇が予想されている現在、満期のタイミングで金利が上がっていたら残念です。とりあえず早めに保険のつもりで金利をおさえるのが良策。通常満期の1～2カ月月前に更新お知らせの手紙が来ますが、それを待たず行動を起こしましょう。
まるで恋のかけひき？！交渉開始
実は恋も住宅ローンも似たようなもの。住宅ローンを融資しているレンダーは、お客様に新しい恋人（レンダー）の影が見えると、別れたくないと説得してきます。そこで、交渉開始。まずはレンダーが固定金利と変動金利を何％で提供してくれるかを聞きます。すでに住宅ローンアドバイザーに金利を聞いて予習しているので、提示された金利が良い金利かどうか分かりますね。もしも住宅ローンアドバイザーがおさえた金利より高い場合は、すでにおさえている金利に合わせてくれるように交渉。もしも、その段階ですでに金利が上がってしまい金利を合わせて貰えない場合は、新しいレンダーに満期のタイミングで移動した方がお得。住宅ローンの移動は2～3週間程かかります。
ハッタリ交渉
他社に移動する場合は１００％、収入証明が必要です。何らかの事情で収入が減ってしまった、例えばレイオフや、自営業となり節税対策で収入申告の額が足りない場合は、他社に移動出来ない可能性もあります。でも現レンダーは更新する際は収入証明を見ないので、どうせ移動できないと分かっていても、思わせぶりに「私のモーゲッジアドバイザーはベスト金利は何％だと言っています」と言うと、その金利に合わせてくれる可能性があります。俳優になったつもりで、電話越しで演技してみて下さい。言った者勝ちです。現レンダーが「それは無理です」と言えば、やっぱり移動は面倒だからこのまま提示してくれた金利で更新しますと言えば良いだけです。
満期のタイミングを利用し、住宅ローンアドバイザーにご相談を！
住宅ローンを移動するしないに関わらず、満期のタイミングで変更出来るオプションを見直しましょう。例えば、あと3年で引っ越したいようなら次は3年Termに設定する。またはあと1年か2年か、いつ転勤になって家を売らなければいけないか分からない場合は変動金利にしておくと、満期前に解約する違約金の額が利子の3か月分で済みます。完済期間は更新や移動のタイミングで変更出来ません。私が住宅ローンアドバイザーになる前は、交渉や移動出来ると知らず、銀行に言われるまま更新し続けていました。どれだけ損したことかと思うと悲しくなります。ちょっとした手間が、数千ドルの違いを生むのです。大手銀行になると、5年間同じ担当者が住宅ローンの相談にのってくれるということがあまり無いけれど、住宅ローンアドバイザーはすぐメールや電話一本で繋がる存在です。住宅ローンを移動するしないにかかわらず、更新に提示された金利が妥当かどうか相談されると良いです。
文 ウェネンジャー美和
住宅ローンアドバイザー
2018年7月号の記事
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